仮契約・申込？注文住宅の全契約工程とトラブル回避ポイント｜注文住宅の流れ⑧契約

いい家ラボの野上です。普段は、東京台東区で自然素材の素足の気持ちい注文住宅を提供する野上工務店の、4代目大工の妻として皆様の理想の家づくりのサポートをしております。

この記事を読む方は、注文住宅を建てよう、または既に建てることが決まっていて、契約について知っておきたい！とお考えの方でしょう。完成するまでに沢山の工程を踏む注文住宅では、契約についても、全体を細かく把握しておくことが重要です。

今回は、注文住宅の契約の全工程と共に、あなたがトラブルに巻き込まれない為に知っておくべきポイントを解説します。

私たち野上工務店では、一般的に『仮契約・申込』と呼ぶところを『設計契約』と呼んだり少し異なる部分もあります。そちらも一緒にご案内しますので参考にしてくださいね。

注文住宅の契約とは

まず注文住宅における契約は、仮契約（申込）・本契約、２つの契約があるのが特徴です。

本契約は、正式には建築請負契約（本契約）と呼ばれます。そして建築請負契約（本契約）の前に行われる契約を、一般的に「仮契約」・「申込み」と呼んでいます。

では、これを踏まえ、まずは注文住宅の契約の全工程を見てみましょう。

注文住宅の契約、全17工程

注文住宅の見積もり～契約終結、行政に確認申請を提出する迄の全工程は以下

契約だけで、こんなに細かな工程があることがお分かりいただけたでしょうか。

トラブルになりやすい「仮契約・申込」のこと

仮申込、仮契約もれっきとした契約。内容は、施工業者の規定による

さて、注文住宅の契約で、最もトラブルになりやすいのが『仮契約・申込み』です。『仮・申込』といってもれっきとした契約で、一般的に、仮契約や申し込み後、仮契約金や申込金の支払い義務が生じます。本契約に至らなかった場合に、そのお金が戻ってくる場合もあれば戻ってこない場合があります。これは、施工業者の規定により異なります。

一番多いトラブルでが、「お金が戻ってこない」

この記事を書くにあたり、Yahoo知恵袋の質問を見たところ、仮契約で発生する仮契約金や申込金の支払い義務に関する質問が飛び交っており、施工主の悩みの種の様です。「仮契約金や申込金は、本契約をしなくても支払はなければならないのか」「申込金は戻ってこないのか」という質問に対し、「契約を結んだのに、往生際が悪い」といった意見もありました。

問題は「正しい知識がない」ということ

ですが、この問題の根本は、質問者さんが仮契約や申し込みや、そこで生じる支払いのことをきちんと把握せず契約を結んでいたことです。事前に仮契約・申込みについて正しい知識があれば、良く内容を確認しないまま契約（仮契約・申込）してしまうこともなかったでしょう。

知識を武装して、トラブルを回避

私たち野上工務店ではそのような誤解が生じない様『仮契約』と呼ばず、本契約前の『設計契約』とし、どんな契約で、なぜ結ぶか、そこで発生するお金のことも明確にしています。なぜ通常と呼び方を変えているかは、この後ご案内する注文住宅の契約のポイント・注意点の「3．仮契約・申込」で後述しますので、そちらをご覧くださいね。

では、これを踏まえ、注文住宅の家づくりの契約の流れを順番に解説していきます。

備えあれば憂いなし。沢山の工程がありますが、悪い業者に騙されない為にも、どのように契約が進むか把握しておきましょう。

注文住宅の契約のポイント・注意点

ここからは、全１７工程をそれぞれのポイントと共に解説します。

１．数社にラフプラン作成と概算見積もりを依頼

まず自分が家づくりをお願いしたい会社を何社か選び、自分が家づくりをしてほしい会社にラフプラン、簡単な間取り図の作成を依頼し、プランの作成、そのプランの概算見積もりを依頼します。

概算見積もりの見方については以前記事に書いていますので、こちらを参考にしてくださいね。

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２．数社から1社に決定する

何度か打合せをお願いし、プラン、概算見積り、工事会社とのフィーリングなど比較検討します。できあがったプラン、間取り図、概算見積書を精査し依頼する会社を１社に決定します。

～ここから契約の第一段階～

３．仮契約・申込

この会社で家を建てよう！と1社に決めたら、その会社と仮契約・申込みをします。家の建築契約は普段から身近なものでないため、わからないがために建築会社や工務店、ハウスメーカーの言うままになってしまうのは注意。

この仮契約・申込みはトラブルになりやすい箇所ですので、細かくご案内します。

「仮契約（申込み）」とは

「仮契約（申込み）」とは『本契約の前に行われる契約のこと』です。そう、契約です。

仮契約というと、「仮」という言葉の印象が大きく、何となく気軽なイメージを持たれるかもしれませんが、通常の契約と同様、この時点で法的効力が発生します。ですので、この時に仮契約金や申込金が発生する場合、支払い義務が発生し、先に支払った場合はそのお金は戻ってこない場合がありますし、後から請求の場合も支払わなくてはいけません。ですので、なんとなく進めないことが重要です。

仮契約がトラブルになる原因

仮契約について、いろいろなサイトで見てみると、

『この会社で家を建てる。という施主の意思確認として仮契約を結び、請負契約の前金として申込金を支払う』

といった説明がなされており、これが誤解やトラブルの発生原因ではないかと思っています。

家に限らず明確に決まっていないものに対して契約をする＝お金を支払う約束をする、ということ自体不自然だと思いませんか？

営業マンに設けられたノルマで、毎月〇件の契約を取らないといけないので、とりあえず仮契約をしてから・・・という会社もありますが、その契約、本当に意味があるでしょうか。

本来の仮契約（申込み）と仮契金（申込金）

本来の「仮契約」、「申込」は設計図作成、地盤調査依頼の契約です。

地盤調査、本設計、本見積り、この間に何度も打ち合わせを重ね一つ一つ決めていく・・・その為の契約です。

仮契約金・申込金は、本来、預け金ではなく、設計図面作成費用や、地盤調査費用の事を指す

そして、仮契約金・申込金とは本来、その際に発生する設計図面作成費用、地盤調査費用であり、意思確認のための預け金などではありません。

正しい工程で契約を進める会社でしたら、家を建てる前に、その土地に自社が提供する家が建てられるか地盤調査をする必要があります。また契約を結ぶ前に設計図を作成しますので、その地盤調査費や設計図作成、その為の打合等々、本契約に至るまでに様々な作業が発生します。

ですので、私たち野上工務店では、誤解を招きやすくトラブルの元となる『仮』や『申し込み』という言い方はせず、『設計契約』と呼び、そこでかかる費用を請求します。また、本契約に至らなかった場合でも、設計契約での成果物（設計図や地盤調査結果）はお渡ししますので、他の業者さんでお使いいただくことができます。

せかす業者はちょっと待った。誠実な会社なら、きちんと内訳を説明してくれる。

とある住宅会社の営業マンさんが運営するブログで、仮契約金について誠実に説明をしていらっしゃり、とても好感を持ちました。

僕の勤める住宅会社「サワダ」でも請負契約の前に「申込み」って形で１０万円を頂いています。

申込書類には、他社で建築する場合は１０万円の返却は出来ません。

でも、お客様が家を建てれない正当な理由が発生した場合には返却します。

内容はこのようなイメージで記入してますし、僕も口頭で説明します。

 僕たちが申込みの形式を取るには理由があります。

設計は外注で行っています。独立している１級建築の先生に依頼して、間取りの作成をお願いしています。

社内の設計士さんも魅力的ですが、やはり自分で起業して設計だけでご飯を食べている先生は、知識量も違うし、目線が会社では無く、お客様に向いています。何よりも勉強家なのは間違いありません。

このような理由から、外部の設計士さんにお願いしています。

 しかし、外部の設計士さんなので・・・。２回・３回と打合せが進むと同時に、費用も発生していきます。当然ですが・・・。汗

 例えば、４回目の設計打合せでキャンセルになったとします。

設計士の先生には設計費を支払う形になるので、設計を無料で受けていると経費倒れになります。ここを防止する為に、申し訳ないんですけどお客様には申込みを頂いてから本格的に設計を進めています。

(家づくり情報ブログ『新築を建てる時に気をつけたい「仮契約」や「申込み」について』より抜粋)

この会社さんでは、家を建てる前には調査や設計図作成、建築士さんとの打ち合わせを経ますので、そこまでにかかった費用として申込金を請求している、と説明しています。とても明確ですよね。またきちんと内訳を理解してもらおうと、記事にされていることも、誠実さが伝わります。

誠実な会社なら、事前に理由をきちんと説明してくれるはずですし、仮契約や申込をせかしたりもしないはずです。

不明点、納得がいかないのに、申し込みや契約をしないのがトラブル回避のポイント

仮申し込みをしなければならない理由は何か、誰が動き、何をしているから費用が発生するのか、きちんと把握し、納得した上で仮契約を結びましょう。

業者の話を聞いて、少しでも申込金や仮契約金に疑問に思うのでしたら、急ぐのは禁物です。

概算見積もりで目ぼしい会社に見積もり依頼を出した後に、とりあえず、ここもあそこも、とポンポンと仮契約・仮申し込みをしないように気を付けてくださいね。

４．仮契約金・申込金の支払い

仮契約後、仮契約金・申込金を支払います。

仮契約・申し込み前に、前項で書いたことをはっきりさせておくことで、仮契約金や申し込み金の支払いでトラブルになることはありません。仮契約・申込前にきちんと内容を確認、納得した上で申込してくださいね。

※先ほどもお話しましたが、私たち野上工務店では本契約前に行う作業の実費の支払いとなります。

５．本設計の作成開始 

「仮契約」、「申込み」を結ぶと一般的には、設計士による正規の設計図面作成が開始されます。同時に地盤の専門業者による地質と地盤の調査（６・７）も開始されます。設計は建物の構造計算、その他、外装、内装、設備機器、細かな仕様まで打合せを行って決定していきます（８）。

６．地盤調査開始 

７．地盤調査完了 

地盤調査で、残念ながら私たち工務店のお家が建てられない、といった場合も出てきます。

８．設計図面作成開始・細かな仕様決定

９．本設計の完成

10．仕様などすべての最終決定、確認

11．本見積り

本見積り完成後、予算との最終調整

12．本設計、本見積もりの最終合意

本設計、本見積の最終合意まで、ここでも打ち合わせを重ねます。そして、これでOKと合意に至ってようやく本契約に進みます。

さて、ここまでが契約の第一段階、ここからいよいよ本契約です。

～ここから契約の第二段階～

13．本契約（請負契約）

設計、予算等全て問題なく、この会社で注文住宅を建てることに合意したら、本契約を結びます。

本契約にチェックすべき４つの書類

注文住宅の請負契約時にチェックしておく代表的な書類は４点あります。

注文住宅の契約でよくある失敗は予算オーバー

注文住宅の契約でよくある失敗は「本契約後、提示されていた見積り金額がどんどん増加し、当初の予算をオーバーしてしまった！」といった話しです。

しかし、この人たちには共通の原因があります。それは、間取りや設備等の仕様を曖昧、または契約してから・・・と後回しにして本契約を結んでいたこと。この為、契約後、契約前に選んだ価格以上の変更、追加が生じてしまうのです。

本契約（工事請負契約）は、全てのプランや仕様が決まってから

本契約とはプランや費用に納得したからこそ契約するもので、工事請負契約はプランや仕様などをすべて決めてから締結することをおすすめします。

※間取り作成のポイントは以下の記事でお話しています

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14．工事請負契約書の取り交わし

本契約として工事請負契約書を交わします。

※建設工事請負契約とは・・・・

建設工事請負契約とは、国土交通省の請負契約の定義・性質の中に、請負の意義として『「請負」とは当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約する契約である』と記されています。

15．手付金の支払い

手つけ金はそれぞれの会社によって異なります。
私たちの工務店では工事代金の3分の1が手付金となります。

16．本契約完了

工事請負契約書を交わし手付金を支払ったら、本契約完了です。

17．確認申請を行政に提出

契約完了したら、確認申請を行政に提出します。

実物の無い契約、なんとなく進めず、１つ１つしっかり確認して

本来何か買うとき、金額が大きければ大きいほど、実際に足を運び、見て、触って体感し、さらにはネットで口コミを検索しますよね。時計や自動車や建売住宅など、既に出来上がった商品（既製品）なら、様々な角度から購入を決めることができますが、注文住宅のような特注、オリジナルオーダーの場合は、出来上がったものを買う既製品とは異なり、似たものを参考にする程度になります。

注文住宅となると、更に実物を見て参考にするのが難しい商品です。一昔前までは実際に建てた方が好意で内覧をさせてくれていましたが、近年では平日は共働きで不在、貴重な休日は、おでかけ、休息、片付けなど・・・ご多用な方がほとんどで、さらに実生活を見られることに抵抗を感じるご家庭も多くなり、居住中の内覧は難しくなりました。

実際の費用が当初の予算から上回らないようにするポイント

建主は契約を結ぶまでに間取りはしっかり決めておくことが、概算見積りから工事完了まで、金額がさほどアップすることがないポイントになります。

最初に予算を聞かれますが、自分が考える予算額を明確にしておくことが重要です。

将来を見据えた選択が鍵

ショールームや建築雑誌など、見るとどれもすばらしく、いろいろ欲しくなってしまいますが、１０年後、２０年後には必ず交換するものと、家を壊すまで半永久的に使用し続けるものをきちんと区別し、必要なものは何か、不要なものは何か、取捨選択が大切です。特に水廻り、給湯器やエアコン等の設備機器、電化製品はどんなにすばらしいもの、こだわったものでも必ず寿命が訪れることを肝に銘じ、予算をかけるところと、控えるところを的確に選びましょう。

最後に、契約・契約後にトラブルにならない為に

最後に、長年お客様と家づくりに携わってきた経験からトラブルにならない心構えを一つ。

当たり前の様ですが、契約の際は、情報収集を怠らず、納得した会社を選び、契約を結ぶこと。

契約や契約後の注文住宅でトラブルになる人の傾向として、「こっちのサイトにはこう書いてあった」「あっちの会社はこう言っていた」など指摘してしまう、という特徴があります。

ですが、これは厳禁です。なぜなら、施工主と建てる側との信頼関係構築に影響を及ぼし、完成する家の出来に影響してしまうからです。信頼関係が無いと、いい家は造れません。

例えば、病院で手術することになり、手術中に方法や使用する薬品などネットで調べてこうだった、これはどうなのか？と言いはじめる人はいませんよね。希望や疑問、不安なことなど手術が始まる前、それ以前の病院選びの段階でしっかり確認し納得の上で依頼するのが当然かと思います。

注文住宅でいい家を造るには、業者と施工主との信頼関係がとても重要です。

今はインターネットで多くの情報、いろいろな会社が選べるすばらしい時代になりましたので、その分、しっかり情報収集し、気になった会社と対話を重ね、ご自身が十分納得した会社を選んでください。十分納得した会社を選べば、信頼してお任せすることができますので、トラブルになることもありませんし、信頼関係が結べている場合、大工さんや設計士さんもその能力を十分に発揮することができます。

建築では依頼者はお客様という立場ではありますが、それ以上に人と人とのつながりの上でお互いが誠実に思いやりをもった家づくりを大切に工事を進めていく、進めていける関係の工事会社をぜひ選んでくださいね。

この記事を読んでいて、既にお見積もり段階に進んでいる方がいらっしゃいましたら、ちょっと一息つくつもりで、こちらの記事もどうぞ。

家づくりの心構えとして、理想の家にするために必要な考え方をおまとめしています。

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